Betriebskosten- die versteckte zweite Miete

Betriebskosten, früher besser bekannt als Nebenkosten, sind die monatlich anfallenden Kosten für Grundstückbesitzer.

Ein Teil dieser Mietpreise und Mietnebenkosten, beispielsweiße die Heizkosten, können auf die Mieter umgelegt werden.

Da es keine eindeutige rechtliche Vorlage bei der Verteilung der Betriebskosten gibt, hat der Vermieter einen relativ großen Spielraum. Dadurch sollten Mieter neben der Kaltmiete, besonders die Betriebskosten und deren Zusammensetzung beachten.

Aber auch für den Vermieter selbst, ist die Betriebskostenabrechnung nicht eindeutig verständlich. Der folgende Text soll für mehr Transparenz bezüglich der Betriebskosten sorgen und zusätzlich nützliche Tipps bei der Wahl der Wohnung geben.

Wie werden die Betriebskosten verteilt?

Bei der Verteilung der Betriebskosten kann der Vermieter zwischen vier Arten wählen, nach denen der jeweilige Anteil der Betriebskosten berechnet wird. Während die warmen Betriebskosten, beispielsweise die Heizkosten, zu 50 bis 70 % verbrauchsabhängig abgerechnet werden, können die restlichen Betriebskosten beispielsweise nach Personenanzahl oder Wohnfläche abgerechnet werden. Im Mietvertrag muss dabei die Handhabung des Vermieters ersichtlich sein.

Betriebskosten- Wer muss welche tragen?

Die Zusammensetzung der Betriebskosten besteht aus auf die Vermieter umlegbare und nicht umlegbare Kosten.

Folgende Kosten sind von Vermieter und Mieter zu tragen:

Heizkosten: umfasst die Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme, Betriebsstrom, Heizungswartung und Kosten für Wärmemessfirmen
Die Grundsteuer: die von den Gemeinden erhobenen Steuern auf Grundbesitz
Wasser/Abwasser: unter anderem das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr oder die Abwasserkosten
Warmwasser
Müllbeseitigung: Kosten der Müllabfuhr oder andere Müllentsorgungssysteme
Versicherungen: umfasst beispielsweise die Gebäudeversicherung, die Glasversicherung oder die Gebäude-Haftpflichtversicherung
Straßenreinigung
Schornstein: Reinigungskosten und Kosten der vorgeschriebenen Emissionsmessungen
Folgende Kosten trägt nur der Mieter:Gebäudereinigung: Kosten für die Säuberung der gemeinsam benutzten Gebäudeteile
Gemeinschaftsantenne/Kabelfernsehen: Kosten des Betriebs der Antennenanlage und der regelmäßigen Prüfung
Aufzug: umfasst unter anderem Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung und Überwachung
Hausmeister
Gartenpflege
Allgemeinstrom: Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile
Sonstige Kosten: zum Beispiel Prüfgebühren für Feuerlöscher, Dachrinnenreinigung etc.

Dagegen sind folgende Kosten nur vom Vermieter zu tragen und sind daher nicht umlegbar:

Kosten für Reparaturen oder die Instandhaltung des Hauses
Verwaltungskosten
Anteile der Betriebskosten von leerstehenden Wohnungen
Unregelmäßig anfallende Kosten: beispielsweise das Schneiden von Bäumen

Wie kann ich mich über die Entwicklung der Betriebskosten in meiner Region informieren?

Wie bisher aufgezeigt, sind Betriebskosten nicht festgelegt, sondern variieren je nach Vermieter. Da es zur Überprüfung der Betriebskosten kein rechtlich verbindliches Instrument gibt, sollten Mieter stets ihre Abrechnung auf Plausibilität überprüfen. So können vermeintlich geringe Betriebskosten nicht der Wahrheit entsprechen.

Die eigentlich günstige Gesamtmiete kann somit viel höher liegen, als zunächst gedacht. Auch Käufer können sich dies zum Vorteil machen, indem sie überprüfen, ob das Kaufobjekt unter oder über den Durchschnittswerten liegt und mit welchen Kosten in Zukunft wohl zu rechnen sind. Der Schlüssel zum Erfolg ist der Vergleich und die Überprüfung von Betriebskosten.
Zur Hilfe soll es in Zukunft gegebenenfalls technische Unterstützung, in Form eines Betriebskostenspiegels, in den jeweiligen Bundesländern geben.

Übrigens es gibt auch eine Heizspiegel und einen Stromspiegel vom Deutschen Mieterbund.